재개발의 의미와 과정

시부모님이 살고 계시는 동네에 현재 재개발이 진행 중이다. 나름 대구에서 도심에 속하는 지역인데 한 곳에서 집을 짓고 수십 년을 사시다 보니 동네 전체가 많이 낡았다. 이십 년 전부터 재개발이 되니 많이 하는 소문을 있었지만 그동안은 진척이 없었다. 재작년부터 슬슬 부동산 경기가 좋아지고 사업성이 있는 것인지 이름 있는 건설사들이 뛰어들며 한창 절차를 밟고 있다. 시댁에 갈 때마다 시부모님은 재개발에 대해 우리에게 이것저것 물어보시지만 이방면은 아는 것이 없어서 공부도 할 겸 기록으로 남긴다.

 

1. 재개발이란

수십 년 전에 지어진 마을은 상하수도 시설이나 도로 등 낙후되어 있고, 노후된 주택이나 빌라들과 상가들이 우후죽순 생겨나 무질서하게 밀집해 있다. 이런 곳들은 살기에도 많이 불편하지만 도로가 정비되어 있지 않아 소방차가 지나다니기 어려워 위험에 대처하기가 어렵기 마련이다. 이러한 지역을 아파트 같은 공동주택으로 새롭게 건설하고 정비하는 것이다. 

 

 

단독주택

 

 

-재건축과 다른 점은?

재개발과 재건축이 뭐가 다르지? 하는 분들이 대다수일 것이다. 나도 마찬가지로 잘 몰랐는데 재건축은 마을 전체를 뒤엎는 것이 아니라 인프라가 이미 갖추어진 곳에 오래된 건축물이 있는 경우 건축물 주민들이 조합을 설립하여 건축물을 새롭게 짓는 것을 말한다고 한다.

 

 

2. 재개발 절차

1. 정비구역지정 

재개발은 주민들이 동의하고 주장한다고 언제든지 할 수가 없다. 재개발의 승인은 절차법을 따져 보고 시, 도지사가 지정해주어야 한다. 정비구역지정만 해도 언제 지정될지 알 수 없다.

 

2. 추진위원회 구성

주민들이 의기투합하는 재건축과는 다르게 재개발은 추진위원회 설립까지만 엄청 오래 걸린다고 한다. 보통 10년 이상 걸리는 경우가 많다고 한다.

 

3. 조합설립인가

75% 주민동의가 필요하다. 70%의 주민동의를 받아도 나머지 5% 받는데 몇 년이 걸릴 수도 있다고 한다.

 

4. 도면, 배치도

 

5. 사업시행인가

시공사 선정과 사업시행인가의 순서는 바뀔 수 있다. ( 대개 조합설립인가에서 사업시행인가까지 2년 정도 걸린다고 한다.)

 

6. 종전자산평가

내가 소유한 주택이나 토지가 얼마인지는 대지면적, 건물면적, 연식, 구조를 따져서 감정가가를 평가한다.

 

7. 조합원 분양

 

8. 관리처분인가

조합원의 분담금이 정해진다. (대개 사업시행인가부터 관리처분 인가까지 2년이 걸린다고 한다.) 준공 후에 추가분담금을 더 낼 수도 있는데 주민들은 추가분담금에 대해 반발한다. 그래서시공사에서는 준공 후에 추가분담금을 내지 않게 하기 위해 사업비를 일부러 넉넉히 책정한다. 혹시 사업비가 남은 경우에는 이 남은 돈으로 발코니 확장이나 기본 옵션을 공짜로 주는 것처럼 한다.

 

9. 이주

여기서 부터는 진행이 쉽다.(관리처분 인가부터 이주까지 1년 정도 걸린다.)

 

10. 철거

 

11. 일반분양

 

12. 준공 : 대개 준공까지 3년이 걸린다.

 

재개발로 투자하고 싶어 하는 분들이 많은데 전문가들은 조합설립인가 또는 사업시행인가 이후엔 사업 무산의 가능성이 낮다고 한다. 

 

재개발의 의미와 과정을 적어보았는데 아직도 뭐가 뭔지 잘 모르겠다. 시댁의 경우는 관리처분인가 단계인듯하다. 계속 공부해서 올려봐야겠다. 에구 머리야~~!!